CMN altera encargos e prazos de financiamento habitacional do PMCMV em 2026

O que mudou

O Conselho Monetário Nacional (CMN) publicou, em 07/05/2026, a Resolução CMN nº 5.301, de 5 de maio de 2026, que altera a Resolução CMN nº 5.209, de 30 de abril de 2025. A norma original disciplina os encargos financeiros, os prazos de financiamento e as comissões devidas pelo tomador, a título de administração e risco, nas operações de financiamento com recursos do Fundo Social destinadas ao Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).

A nova resolução ajusta o teto de remuneração das instituições financeiras, fixa novo prazo máximo de amortização e refina o escopo das operações de melhoria habitacional. Entrou em vigor na data de sua publicação.

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As mudanças principais

Redefinição do escopo de melhoria habitacional

O inciso II do art. 1º da Resolução CMN nº 5.209/2025 passa a ter nova redação. Agora, são abrangidos:

• financiamentos para a execução de intervenções de melhoria habitacional, reformas e ampliações;
• inclusive a aquisição de material de construção;
• destinados a pessoas físicas cuja renda familiar mensal não ultrapasse o teto do PMCMV, nos termos do art. 5º da Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023.

A finalidade declarada é promover o direito à moradia adequada, alinhando o escopo da operação ao mandato legal do programa.

Novo teto de encargos financeiros nominais

O inciso I do art. 3º-A passa a fixar:

• encargos financeiros nominais aos mutuários, a título de remuneração da instituição financeira, de até 0,82% a.m. (oitenta e dois centésimos por cento ao mês).

A redação anterior previa estrutura segmentada por meio das alíneas "a" e "b" do inciso I, que ficaram expressamente revogadas pelo art. 2º da Resolução CMN nº 5.301/2026. Com isso, há unificação do teto de remuneração em um único patamar nominal mensal, eliminando a diferenciação anterior entre faixas.

Novo prazo máximo de financiamento e amortização

O inciso III do art. 3º-A passa a estabelecer:

• prazo máximo de financiamento e amortização de setenta e dois meses.

O prazo de 72 meses (seis anos) deve ser observado tanto na contratação quanto na amortização das operações enquadradas no dispositivo, o que implica revisão dos modelos de simulação e dos contratos-padrão das instituições financeiras participantes.

Revogação expressa

O art. 2º da Resolução CMN nº 5.301/2026 revoga as alíneas "a" e "b" do inciso I do caput do art. 3º-A da Resolução CMN nº 5.209/2025. Trata-se de revogação pontual, que retira a estrutura escalonada anterior de encargos e a substitui pelo teto único previsto na nova redação do inciso I.

Base legal invocada

A resolução fundamenta-se em:

• art. 9º da Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de 1964 (competência normativa do Bacen);
• arts. 4º, caput, incisos III e IV, e 6º, caput, incisos I e VII-A, e § 19, inciso IV, da Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023 (marco do PMCMV);
• art. 59-A da Lei nº 12.351, de 22 de dezembro de 2010 (regime do Fundo Social);
• art. 5º, §§ 2º e 4º, do Decreto nº 12.424, de 3 de abril de 2025.

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Quem é afetado

A mudança alcança diretamente os seguintes perfis:

• Instituições financeiras habilitadas a operar com recursos do Fundo Social no âmbito do PMCMV, que precisarão recalibrar tarifários, sistemas de simulação e contratos.
• Mutuários pessoas físicas com renda familiar mensal dentro do teto do PMCMV, especialmente aqueles interessados em operações de melhoria habitacional, reformas e ampliações.
• Construtoras, lojas de materiais de construção e cooperativas habitacionais que atuam na ponta de execução das obras financiadas, sobretudo no segmento de aquisição de material de construção.
• Áreas jurídicas e de compliance das instituições financeiras, responsáveis pela atualização documental e pela adequação de fluxos operacionais.
• Gestores públicos vinculados ao Ministério das Cidades e ao operador do Fundo Social, responsáveis pela articulação do programa.
• Auditores e consultores regulatórios que acompanham operações estruturadas com recursos federais direcionados.

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O que fazer agora

1. Revisar contratos e tabelas de encargos. Avalie todos os modelos de contrato, planilhas de simulação e materiais de oferta vinculados a operações enquadradas no art. 3º-A da Resolução CMN nº 5.209/2025. Confirme que o teto de 0,82% a.m. está corretamente refletido e que as alíneas "a" e "b" do inciso I, agora revogadas, foram removidas dos sistemas.

2. Ajustar prazos máximos em sistemas e políticas internas. Atualize parametrizações de crédito, manuais operacionais e políticas de risco para refletir o prazo máximo de 72 meses de financiamento e amortização. Recomenda-se revisar o estoque de propostas em análise para evitar contratações em desconformidade.

3. Validar o enquadramento das operações de melhoria habitacional. Verifique se as operações de reforma, ampliação e aquisição de material de construção atendem ao novo recorte do inciso II do art. 1º, incluindo o limite de renda familiar mensal pelo teto do PMCMV definido no art. 5º da Lei nº 14.620/2023.

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Como acompanhar

Mudanças incrementais em resoluções do CMN e atos normativos do Banco Central costumam ocorrer em sessões extraordinárias e produzem efeitos imediatos, como neste caso. Para monitorar de forma estruturada novas alterações em normas do PMCMV, do Fundo Social e de programas habitacionais correlatos, considere acompanhar as publicações do DOU e os atos da Casa Civil e do Ministério das Cidades. Para automatizar o acompanhamento de publicações e movimentações regulatórias relevantes, consulte o MonitoraSEI.